주택담보대출 스트레스 DSR 뜻, 의미, 시행 내용 총정

안녕하세요, 행복한 부자입니다.

요즘은 날이 갈수록 점점 대출받기 더 어려워지고 있습니다. 최근 정부 금융 당국은 무분별한 대출을 규제 및 예방하기 위한 취지로 스트레스 DSR제도를 시행했습니다. 오늘은 이 제도에 대해서 알기 쉽게 풀어서 설명하고, 최대한 이해가 쉽도록 말씀드려 보고자 합니다. DTI가 과도한 부채 예방을 위한 행동대장 급이라면, DSR이 끝판대장 급이고 오늘 말씀드릴 스트레스 DSR이 Hidden Boss 정도로 보시면 이해가 빠르실 것 같습니다. (앞으로 어떤 숨겨진 보스가 또 더 생겨날지... 후 덜덜.... ㅠT)

(DSR에 대한 설명은 별도로 정리해 놓았으니, 참조 부탁 드립니다. https://pooneyroon.tistory.com/46)

 

[목차]

1. 스트레스 DSR 도입 배경 2. 스트레스 DSR 뜻, 의미, 정의 3. 스트레스 DSR 적용 금리 4. 스트레스 DSR 적용 시점 5. 스트레스 DSR 적용 예시

 

[주택담보대출, 스트레스DSR 형상화 이미지_1]

1) 스트레스 DSR 도입 배경

뭐, 당연히 부분별 한 가계 대출 증가를 예방하기 위해서 정부가 도입한 것이라고 생각합니다.

우리나라 23년 12월 기준, 가계부채 규모는 대략대략 1,100 조 원 규모로 2013년 대비 1.5배가 증가하였어며, 이는 GDP 대비 대략 110% 수준이며, 가구당 부채액은 2억 원에 가깝다고 합니다. 이중 60%가 주택 담보대출, 소비자대출 및 기타 부채비율이 각각 약 20%씩 된다고 보시면 됩니다.

정부 입장으로 봤을 때, 주택담보대출이 늘어나는 것을 효과적으로 예방하기 위해, 더욱 대출을 옥죄는 것이라고 볼 수 있는 것이죠.

 

2) 스트레스 DSR 뜻, 의미, 정의

쉽게 풀어서 말씀드리자면, 대출 기간 도중에 금리(이자)가 올라서 이자 부담이 증가할 경우를 대비하여, 대출 시작할 때에 미리, 기존 금리에 일정 수준의 '스트레스' 금리를 추가한다 는 의미입니다. 즉, 앞으로 정부 금융 당국이 이자를 더 많이 붙이겠다는 겁니다. 과거와 다르게 기존 금리 + 스트레스 금리를 기준으로 따져야 하기 때문에, 대출이 더 어렵고, 대출 가능 금액도 더 줄어들 가능성이 큰 것이죠.

 

3) 스트레스 DSR 적용 금리

변동금리 대출의 경우, 과거 5년간 최고금리와 현재 금리의 차이를 적용합니다. 단, 혼합형 대출이나 주기형 대출의 경우는 일반 변동금리 대출보다 금리 변동 Risk가 낮기 때문에 변동금리 대출보다는 낮은 금리가 적용되긴 합니다만, 기간 및 Risk 정도에 따라 다르게 적용됩니다.

(혼합형 대출: 일정 기간 고정금리였다가 이후 변동금리로 전환. 주기형은 고정 금리가 일정 기간마다 변하는 대출)

변동 금리 기간과 risk가 클수록 기존 금리에 추가되는 스트레스 금리가 커지고, 변동 금리 기간과 risk가 작을수록 기존 금리에 추가되는 스트레스 금리가 줄어드는 구조이지요.

 

4) 스트레스 DSR 적용 시점

새로운 정책 제도이니만큼, 시장에 가져올 혼란과 충격을 최소화하기 위해서, 순차적으로 적용할 예정이며, 점진적으로 확대해 나아가 예정이라고 합니다.

단계	1단계	2단계	3단계
시점	2024. 2/26~	2024. 6월~	2024. 하반기 내
내용	은행권 주택담보대출	은행권 신용대출, 2금융권 주택담보대출 로 확대	기타 대출로 확대

[순차적 적용 계획]

시점	24. 상반기	24. 하반기	25년
구분	스트레스 금리의 25% 만 적용	스트레스 금리의 50% 만 적용	스트레스 금리의 100%만 적용

[점진적 확대 계획]  

 

5) 스트레스DSR 적용 예시

좀 더 쉽게 예를 들어서 설명드려 보겠습니다.

 

만약 내가 연봉 1억이며 금리 5%, 대출기간 40년으로 주택담보대출을 희망한다면...

금융권 DSR (부채상환비율) 40% 기준으로 약 5.05억 대출이 가능합니다.

 

하지만, 스트레스 금리가 한 1.5% 적용 시, 금리는 기준 금리 5% + 스트레스 금리 1.5% = 최종 금리 6.5%가 되며, DSR 40% 기준, 대출 가능 금액은 약 4.47억으로, 기존 대비 대출 가능 금액 이 0.58억 줄어듭니다. (25년 이후 기준)

 

그리고, 스트레스 금리가상한 인 3% 적용 시, 금리는 기준 금리 5% + 스트레스 금리 3%= 최종 금리 8%가 되며, DSR 40% 기준, 대출 가능 금액은 약 3.98억으로, 기존 대비 대출 가능 금액이 1.07억 줄어들게 되는 것이죠. (25년 이후 기준)

 

또한, 2024년 상반기의 경우로 국한시켜 본다면, 금융당국이 고지한 스트레스 금리 0.375%* 적용인데요.

이 경우, 기준 금리 5% + 스트레스 금리 0.375% = 최종 금리 5.375%가 되며, DSR 40% 기준 대출 가능 금액은 약 4.9억으로, 기존 대비 대출 가능 금액이 약 0.15억 줄어든다는 의미이죠.

* 0.375~0.38% 산출 배경: 과거 5년 내 최고 대출금리 5.64% - 현시점 금리 4.82% (2023년 12월 기준) = 0.82% < 하한 금리 (1.5%)로, 원칙적으로는 한 금리인 1.5% 적용해야 하나, 24년 상반기는 스트레스 DSR의 25%만 적용하기로 함에 따라, 1.5% x 25% = 0.375% 적용함.

 

[마무리]

무분별한 대출을 막고, 가계부채를 안정화시킨다는 순방향의 목적만 놓고 보자면 좋은 정책이 될 수 있을 것으로 보입니다. 하지만, 저 혼자만의 생각일 수도 있겠지만, 항상 새로운 부동산 정책이 시행된다면, 돈이 있는 사람들만 더 많은 돈을 벌게 되는 것 같다는 생각이 드는 건 어쩔 수가 없네요...

 

하지만, 결국 열심히 공부하고, 준비하는 사람만이 기회를 잡게 되는 것 또한 진리라고 할 수 있죠.

 

우리나라 모든 직장인과 학부모 분들의 행복과 성공을 기원합니다, 파이팅 하시죠!!!

[주택담보대출, 스트레스DSR 형상화 이미지]